Hotline:
Bất cập về xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm quyền sử dụng đất dựa trên thực tiễn xét xử của Toà án.
I. Dẫn nhập
Trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó nhờ người thân ở trong nước đứng tên quyền sử dụng đất giùm thì việc xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị của quyền sử dụng đất là không hề dễ dàng.
Án lệ số 02/2016/AL được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao quy định về trường hợp này như sau: “Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giùm mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên giùm; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giùm có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu”[1].
Mặc dù Án lệ số 02/2016/AL nêu trên có đề cập đến việc phân chia giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất dựa vào công sức đóng góp của các bên nhưng vẫn chưa đưa ra được cách thức để xác định công sức đóng góp. Vì vậy, trên thực tế, các cấp toà án có quan điểm rất khác nhau trong việc xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm quyền sử dụng đất.
Vì vậy, học viên đã chọn và phân tích Bản án dân sự phúc thẩm số 314/2014/DS-PT ngày 12/6/2024 của Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh để thấy sự không thống nhất và bất cập trong việc xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm quyền sử dụng đất giữa toà án cấp sơ thẩm và toà án cấp phúc thẩm.
II. Tóm tắt bản án[2]
Năm 2018, ông D (“nguyên đơn”) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, vì ông D là Việt kiều không thể đứng tên người sử dụng đất nên đã nhờ chị gái của ông D là bà T1 (“bị đơn”) đứng tên giùm. Bà T1 có làm giấy cam kết ghi nhận sự việc ông D mua đất và bà T1 đứng tên giùm ông D.
Năm 2023, ông D về Việt Nam và yêu cầu bà T1 trả lại đất nhưng bà T1 không trả. Vì vậy, ông D đã khởi kiện yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà T1 và công nhận quyền sử dụng đất cho ông D. Theo kết quả định giá được sự thống nhất của các bên, so với thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm 2.277.800.000 đồng.
Toà án nhân dân tỉnh Trà Vinh xét xử sơ thẩm, tuyên buộc bà T1 phải trả lại đất cho ông D và ông D thanh toán cho bà T1 65 triệu đồng bao gồm: 15 triệu đồng tiền san lấp nền nhà, 50 triệu đồng tiền công sức giữ gìn đất.
Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm, sửa một phần bản án sơ thẩm và buộc ông D phải thanh toán cho bà T1 165 triệu đồng gồm: 15 triệu đồng tiền san lấp nền nhà, 150 triệu đồng tiền công sức giữ gìn đất.
III. Phân tích và bình luận bản án
Trong trường hợp này, có sự không thống nhất và bất cập trong việc xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm quyền sử dụng đất giữa toà án cấp sơ thẩm và toà án cấp phúc thẩm.
Toà án cấp sơ thẩm xác định công sức đóng góp của bà T1 là tiền công sức giữ gìn đất với số tiền là 50 triệu đồng. Trong khi đó, theo quan điểm của toà án cấp phúc thẩm thì ngoài công sức giữ gìn đất, bà T1 còn có công sức cải tạo đất. Điều này thể hiện ở việc, trong bốn năm đứng tên giùm quyền sử dụng đất cho ông D, bà T1 có đổ đất san lấp nền nhà là có công sức giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất. Do đó, Toà án cấp phúc thẩm buộc ông D phải thanh toán cho bà T1 tiền công sức đóng góp thêm 100 triệu đồng so với bản án của toà án cấp sơ thẩm. Tuy nhiên, cả hai cấp toà đều không đưa ra được cách tính công sức đóng góp cho trường hợp giữ gìn đất và tôn tạo làm tăng giá trị đất. Ngoài ra, Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh lại đồng ý cách giải quyết của Toà án cấp sơ thẩm là chỉ tính công sức đóng góp của bà T1 ở mức 50 triệu đồng. Như vậy, có thể thấy, các cơ quan tiến hành tố tụng hiện nay có nhiều quan điểm rất khác nhau về việc tính công sức đóng góp cho người có công sức giữ gìn, tôn tạo, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất nhưng các quan điểm này đều dựa trên ý chí chủ quan chứ không có một công thức tính rõ ràng, cụ thể.
Trong khi đó, theo quan điểm của phía bị đơn, trong trường hợp toà án các cấp không thể xác định chính xác công sức đóng góp của bà T1 thì cần căn cứ vào Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2016 của Toà án nhân dân tối cao để xác định bà T1 và ông D có công sức ngang nhau khi chia phần giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất so với thời điểm nhận chuyển nhượng. Theo đó, bà T1 cho rằng số tiền công sức đóng góp của bà trong phần giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm phải là: 2.277.800.000 đồng : 02 = 1.138.900.000 đồng.
Cho đến nay, việc áp dụng Án lệ số 02/2016/AL vào thực tiễn xét xử vẫn còn nhiều bất cập và chưa thống nhất. Việc xem xét công sức đóng góp của người đứng tên giùm có làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hay không đòi hỏi toà án khi giải quyết vụ án cần phải tiến hành các thủ tục thu thập tài liệu, chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để chứng minh giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch được xác lập và thời điểm xét xử. Cụ thể, toà án cần xác định được chi phí người nhờ đứng tên giùm đã bỏ ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu? Trong thời gian quản lý quyền sử dụng đất, người đứng tên giùm có đóng góp gì để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hay không? nếu có là bao nhiêu? Đồng thời, toà án cần tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử để xác định giá trị của quyền sử dụng đất hiện tại so với thời điểm mua có thay đổi không, nếu có thì thay đổi tăng hay giảm giá trị? Việc thu thập các thông tin, tài liệu chứng cứ nêu trên có giá trị quan trọng và bắt buộc trong quá trình giải quyết tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên giùm.
Từ trước ngày 15/7/2019, theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP ngày 28/10/2015 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ thì nguyên tắc áp dụng án lệ là áp dụng án lệ bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau. Tuy nhiên, từ ngày 15/7/2019 đến nay, theo khoản 2 Điều 8 của Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ thì nguyên tắc áp dụng án lệ có thay đổi, đó là “Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án”. Như vậy, nguyên tắc áp dụng án lệ từ ngày 15/7/2019 trở đi đã chuyển từ “tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau” sang “tình huống pháp lý tương tự nhau”. Đây là sự thay đổi mang tính tiến bộ, giúp cho việc áp dụng án lệ vào việc giải quyết vụ án dễ dàng hơn. Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì “Tòa án áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng để giải quyết vụ việc dân sự khi không thể áp dụng tập quán, tương tự pháp luật” trong việc giải quyết vụ án. Liên quan đến việc xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, làm tăng giá trị của quyền sử dụng đất, do pháp luật Việt Nam và tập quán chưa có quy định nên Án lệ số 02/2016/AL thường được áp dụng để xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm trong phần giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất so với thời điểm nhận chuyển nhượng.
Vậy, khi nào thì áp dụng Án lệ số 02/2016/AL của Toà án nhân dân tối cao để chia đôi phần giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất và khi nào thì không áp dụng án lệ này? Theo nội dung của Án lệ số 02/2016/AL thì người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm sẽ được xem là có công sức đóng góp ngang nhau nếu không xác định được chính xác công sức của người đứng tên giùm. Trên thực tế, việc xác định chính xác công sức đóng góp của người đứng tên giùm là không hề dễ dàng, vì các lý do sau đây:
Thứ nhất, mặc dù pháp luật Việt Nam không có định nghĩa rõ ràng về công sức đóng góp. Tuy nhiên, qua thực tiễn, có thể thấy công sức đóng góp thường bao gồm các loại sau:
- Công sức tạo lập tài sản;
- Công sức giữ gìn, bảo quản tài sản;
- Công sức tôn tạo tài sản;
- Công sức làm tăng giá trị của tài sản.
Người nhờ đứng tên giùm được xem là người có công sức tạo lập tài sản vì họ đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó mới có tài sản. Người đứng tên giùm là người có công sức giữ gìn, bảo quản tài sản, thậm chí là tôn tạo, tu bổ thêm để làm tăng giá trị tài sản. Cả hai công sức đóng góp này đều góp phần tạo ra giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất. Nếu không có một trong hai bên thì không thể hình thành giá trị tăng thêm này. Như vậy, việc so sánh công sức tạo lập tài sản và công sức giữ gìn, bảo quản, tôn tạo, tu bổ tài sản để xem bên nào đóng góp nhiều hơn vào giá trị tăng thêm của tài sản là hết sức khó khăn.
Thứ hai, cần phân biệt giữa chi phí và công sức đóng góp. Chi phí là khoản tiền đã bỏ ra để sửa chữa tài sản bị hư hỏng, để tôn tạo thêm làm tăng giá trị tài sản. Các khoản chi phí sẽ được tính dựa trên hoá đơn, chứng từ hợp lệ và/hoặc kết quả thẩm định giá của cơ quan có chức năng. Còn công sức đóng góp được hiểu là sức lực và thời gian mà con người đã bỏ ra để quản lý, giữ gìn, tôn tạo, tu bổ tài sản. Công sức đóng góp không hữu hình nên không thể xác định được thông qua hoá đơn, chứng từ, … Vì vậy, việc xác định công sức đóng góp trên thực tế gặp nhiều khó khăn và chủ yếu phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các cơ quan tiến hành tố tụng.
Như vậy, việc xác định chính xác công sức đóng góp của người đứng tên giùm theo Án lệ số 02/2016/AL là hầu như không thể thực hiện được. Căn cứ nội dung của án lệ này thì các cấp toà án trong vụ án nói trên phải chia đôi giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất nhưng cả toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã không làm như vậy mà ấn định một số tiền cụ thể để “định giá” cho công sức đóng góp của bên đứng tên giùm theo ý chí chủ quan của toà án mà không có công thức tính cụ thể.
Thông qua vụ án này, học viên còn nhận thấy việc xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm còn nhiều bất cập, thể hiện ở việc: Nếu trong quá trình quản lý, giữ gìn quyền sử dụng đất mà người đứng tên giùm nhận được hoa lợi, lợi tức từ tài sản là quyền sử dụng đất thì phần hoa lợi, lợi tức này sẽ được xác định như thế nào? Theo quy định tại Điều 224 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó”. Tuy nhiên, trong trường hợp này các bên không có thoả thuận về quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức phát sinh trong thời gian nhờ đứng tên giùm và pháp luật cũng không có quy định cụ thể. Trong quá trình đứng tên giùm, nếu bà T1 cho thuê quyền sử dụng đất hoặc trên đất có cây trái thu hoạch hàng năm thì số tiền bà T1 thu được từ việc quản lý quyền sử dụng đất nêu trên có được cấn trừ vào số tiền công sức đóng góp mà người nhờ đứng tên giùm là ông D phải trả cho bà hay không? Hay đây được xem là thu nhập hợp pháp của bà T1?
Tóm lại, vì hiện nay pháp luật Việt Nam chưa quy định cách thức xác định chính xác công sức đóng góp của các bên trong việc quản lý, giữ gìn, tôn tạo quyền sử dụng đất khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, dẫn đến trường hợp việc xác định công sức đóng góp phụ thuộc rất nhiều vào ý chí chủ quan của các cơ quan tiến hành tố tụng. Từ đó, việc áp dụng pháp luật để giải quyết vấn đề này chưa thống nhất và còn nhiều bất cập, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án.
IV. Đề xuất
Qua việc phân tích và bình luận bản án dân sự phúc thẩm của Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh nêu trên, học viên có một số đề xuất, kiến nghị như sau:
Thứ nhất, để việc giải quyết vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất, trong đó có xác định công sức đóng góp của người đứng tên giùm quyền sử dụng đất được thấu tình, đạt lý, thống nhất, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thì Toà án cần phải nghiên cứu vụ án một cách toàn diện, khách quan. Toà án cần căn cứ vào các tình tiết cụ thể của vụ việc và yêu cầu của các bên đương sự để lựa chọn việc áp dụng toàn bộ hay chỉ áp dụng một phần của Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2016 của Toà án nhân dân tối cao.
Thứ hai, Toà án nhân dân tối cao cần tiếp tục xem xét phát triển thêm các án lệ đối với loại án tranh chấp quyền sử dụng đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người trong nước đứng tên giùm, trong đó chứa đựng cả cách thức cụ thể để xác định chính xác công sức đóng góp của người đứng tên giùm và quy định xử lý trong trường hợp quyền sử dụng đất phát sinh hoa lợi, lợi tức trong thời gian người đứng tên giùm quản lý tài sản. Có như vậy, việc giải quyết loại vụ việc này mới đảm bảo tính chính xác và thống nhất cao.
V. Kết luận
Theo Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2016 của Toà án nhân dân tối cao thì trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam và nhờ người ở trong nước đứng tên giùm thì khi giải quyết tranh chấp, Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên giùm. Trong trường hợp không thể xác định được chính xác công sức của người đứng tên giùm thì cần xác định người nhờ đứng tên giùm và người đứng tên giùm có công sức ngang nhau để chia đôi phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với số tiền gốc đã mua đất ban đầu.
Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan tiến hành tố tụng mà điển hình là toà án nhân dân các cấp và viện kiểm sát nhân dân không có sự thống nhất trong việc xác định công sức đóng góp, quản lý, giữ gìn và tôn tạo của người đứng tên giùm trong việc làm tăng giá trị của quyền sử dụng đất tranh chấp. Có cơ quan tiến hành tố tụng áp dụng toàn bộ Án lệ số 02/2016/AL để chia đôi phần giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất, nhưng cũng có cơ quan tiến hành tố tụng chỉ áp dụng một phần của Án lệ số 02/2016/AL và ấn định một số tiền cụ thể xem như là công sức đóng góp của người đứng tên giùm. Số tiền ấn định này thường không có công thức tính cụ thể và thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử so với thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc xác định số tiền công sức đóng góp hiện nay phụ thuộc rất lớn vào ý chí chủ quan của các cơ quan tiến hành tố tụng. Vì vậy, việc áp dụng không thống nhất như nêu trên gây thiệt hại rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án.
Ngoài ra, pháp luật Việt Nam và án lệ cũng chưa có quy định cụ thể trong trường hợp nếu trong quá trình quản lý, giữ gìn quyền sử dụng đất mà người đứng tên giùm nhận được hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất, ví dụ: tiền thuê quyền sử dụng đất, hoa quả, cây trái trồng trên đất, …
Để khắc phục những bất cập nêu trên, toà án khi giải quyết vụ việc cần căn cứ vào các tình tiết cụ thể của vụ việc và yêu cầu của các bên đương sự để lựa chọn việc áp dụng toàn bộ hay chỉ áp dụng một phần của Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2016 của Toà án nhân dân tối cao. Đồng thời, Toà án nhân dân tối cao cần tiếp tục xem xét phát triển thêm các án lệ đối với loại án tranh chấp quyền sử dụng đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người trong nước đứng tên giùm, trong đó chứa đựng cả cách thức cụ thể để xác định chính xác công sức đóng góp của người đứng tên giùm và quy định xử lý trong trường hợp quyền sử dụng đất phát sinh hoa lợi, lợi tức trong thời gian người đứng tên giùm quản lý tài sản. Có như vậy, việc giải quyết loại vụ việc này mới đảm bảo tính chính xác và thống nhất cao.
[1] Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2016 của Toà án nhân dân tối cao, phần Khái quát nội dung của án lệ.
[2] Bản án dân sự phúc thẩm số 314/2014/DS-PT ngày 12/6/2024 của Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1521912t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 08/7/2024.
Liên hệ ngay với Chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH DCNH LAW
Địa chỉ: 38B Trần Nhật Duật, phường Phước Hoà, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà
Điện thoại: 0343320223 – 0974278893
Email: [email protected]
