Hotline:
Trong hoạt động đấu giá, việc người tham gia đưa ra mức giá cao sau đó từ chối mua tài sản là một tình huống không hiếm gặp và có thể gây ra những hậu quả pháp lý phức tạp. Tình huống này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bán mà còn làm gián đoạn tiến trình đấu giá, gây thiệt hại cho các bên liên quan.
I. Phần mở đầu
Trong những năm gần đây, hoạt động đấu giá tài sản, đặc biệt là đấu giá đất, đã trở thành một công cụ quan trọng không chỉ giúp tận dụng nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả mà còn đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước. Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, các phiên đấu giá diễn ra ngày càng sôi động, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường cũng xuất hiện nhiều bất cập và hiện tượng tiêu cực, nổi bật là tình trạng người tham gia đấu giá đưa ra mức giá cao vượt xa giá khởi điểm nhưng sau đó lại từ chối hoàn tất giao dịch và bỏ cọc.
Tình trạng này đã trở nên phổ biến tại nhiều khu vực, đặc biệt là các huyện ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, Quốc Oai, Mê Linh và Ba Vì. Các phiên đấu giá liên tục ghi nhận mức giá trúng cao hơn rất nhiều so với giá thị trường, nhưng sau đó, nhiều người trúng đấu giá lại không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, khiến hàng loạt lô đất phải tổ chức đấu giá lại. Hành vi này không chỉ gây mất niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường mà còn tạo ra một mặt bằng giá ảo, làm ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản và gây khó khăn cho các nhà đầu tư chân chính.
Trước thực trạng này, UBND thành phố Hà Nội và các cơ quan liên quan đã triển khai nhiều biện pháp kiểm soát và giám sát chặt chẽ nhằm ngăn chặn các hành vi đầu cơ, trục lợi từ đấu giá. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để vấn đề, cần có cái nhìn toàn diện về nguyên nhân sâu xa dẫn đến tình trạng trên, từ đó đề xuất các giải pháp khả thi và hiệu quả.
Trong phạm vi bài viết này, học viên sẽ tập trung phân tích các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản để làm rõ nguyên nhân và đề xuất giải pháp hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá cao bất thường, sau đó từ chối kết quả trúng đấu giá và bỏ tiền đặt trước.
II. Quy định của pháp luật về việc người trúng đấu giá từ chối kết quả trúng đấu giá tài sản
Theo quy định tại khoản 8 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. Sau khi có kết quả đấu giá, người trúng đấu giá có nghĩa vụ ký biên bản đấu giá, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đồng thời phải thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá. Tuy nhiên, không phải lúc nào người trúng đấu giá cũng thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi trúng đấu giá. Có rất nhiều trường hợp người trúng đấu giá đã từ chối kết quả trúng đấu giá, dẫn đến nhiều hệ luỵ về pháp lý và tài chính có liên quan.
Theo điểm đ, khoản 6, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, khi người trúng đấu giá từ chối kết quả trúng đấu giá, họ sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Tiền đặt trước là khoản tiền mà người tham gia đấu giá phải nộp cho tổ chức đấu giá tài sản trước ngày mở cuộc đấu giá để đảm bảo cho việc tham gia đấu giá của họ. Tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá tự thoả thuận, tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Nếu người tham gia đấu giá không trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước này sẽ được hoàn trả lại cho họ. Nếu người tham gia đấu giá trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước của họ sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Tuy nhiên, trong trường hợp người trúng đấu giá nhưng từ chối kết quả trúng đấu giá, không ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì họ sẽ bị mất toàn bộ khoản tiền đặt trước đã nộp cho tổ chức đấu giá. Mục tiêu của quy định này là nhằm ràng buộc trách nhiệm của người tham gia đấu giá phải ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sau khi trúng đấu giá. Việc giữ lại tiền đặt trước trong các trường hợp từ chối kết quả trúng đấu giá cũng mang tính răn đe, khuyến khích các bên tham gia đấu giá một cách nghiêm túc và có trách nhiệm.
Việc từ chối kết quả trúng đấu giá có thể dẫn đến hậu quả là cuộc đấu giá không thành, tổ chức đấu giá tài sản phải tiến hành tổ chức lại cuộc đấu giá khác, gây mất thời gian và thiệt hại về kinh tế cho chủ sở hữu tài sản. Trên cơ sở đó, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2024 đã bổ sung thêm quy định về xử phạt đối với người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá trong một số trường hợp, cụ thể: “Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ bỏ, tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 06 tháng đến 05 năm”[1].
Ngoài ra, trong trường hợp hành vi của người trúng đấu giá có dấu hiệu thông đồng dìm giá hoặc nâng giá thì còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản được quy định tại Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) với mức phạt tiền có thể lên đến 01 tỷ đồng hoặc bị phạt tù đến 05 năm.
Như vậy, việc từ chối kết quả trúng đấu giá không chỉ gây ra những hệ lụy pháp lý và tài chính cho người trúng đấu giá mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến quy trình đấu giá và quyền lợi của các bên liên quan. Các quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và những sửa đổi, bổ sung trong Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2024 đã khẳng định rõ ràng trách nhiệm của người tham gia đấu giá, đồng thời đặt ra các biện pháp xử lý nghiêm khắc nhằm ngăn chặn hành vi vi phạm. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của tổ chức đấu giá và chủ sở hữu tài sản, mà còn tạo dựng môi trường đấu giá minh bạch, công bằng hơn. Việc duy trì sự nghiêm túc và trách nhiệm trong hoạt động đấu giá là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường tài sản.
III. Thực trạng và nguyên nhân của việc người tham gia đấu giá trả giá cao sau đó từ chối mua tài sản
Thời gian gần đây, tình trạng người tham gia đấu giá đất trả giá cao rồi bỏ cọc đã diễn ra phổ biến tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức và Quốc Oai, gây ra những xáo trộn cho thị trường bất động sản. Các phiên đấu giá liên tục ghi nhận mức giá trúng vượt xa giá khởi điểm, nhưng nhiều trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền, nên việc đấu giá phải thực hiện lại nhiều lần. Hành vi này không chỉ làm giảm niềm tin của nhà đầu tư mà còn tạo ra giá ảo, gây bất ổn cho thị trường. Vậy đâu là nguyên nhân của thực trạng này?
3.1. Thực trạng của việc người tham gia đấu giá trả giá cao sau đó từ chối mua tài sản
Thời gian gần đây, hàng chục phiên đấu giá đất liên tục diễn ra tại các huyện ngoại thành Hà Nội như: Thanh Oai, Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh, Phúc Thọ, Ba Vì… với hàng nghìn hồ sơ đăng ký mỗi phiên và kết quả giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Ví dụ: Tại phiên đấu giá ngày 13/10/2024 diễn ra ở huyện Quốc Oai, Hà Nội, 54 thửa đất được đưa ra đấu giá có giá trúng cao nhất là gần 54.500.000 đồng/m2, cao gấp 4,3 lần so với khởi điểm, thậm chí mức này cao hơn khoảng 30% so với giá thị trường. Trước đó, trong phiên đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội, giá trúng đấu giá lên tới 100.500.000 đồng/m2 nhưng đã có tới 55/68 lô bỏ cọc. Các lô bị bỏ cọc có giá trúng đấu giá từ 80.000.000 đồng/m2 trở lên, trong đó lô cao nhất lên tới 100.500.000 đồng/m2. Chỉ có 13 lô đất có giá trúng đấu giá từ 51.600.000 đồng đến hơn 55.000.000 đồng/m2 là nộp đủ tiền. Tình trạng đẩy giá lên cao, trúng đấu giá ở mức cao sau đó bỏ cọc lại tiếp tục tái diễn trên thị trường đất đấu giá, điều này đã gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường[2].
Trước tình trạng trên, UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu các quận, huyện lập danh sách các trường hợp người tham gia đấu giá trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền mua đất. Sau đó, danh sách này sẽ được công khai trên trang thông tin của các huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường. Ngoài ra, Công an thành phố Hà Nội cũng được giao nhiệm vụ xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm về đấu giá đất và đề xuất giải pháp ngăn chặn hoặc hạn chế việc tiếp tục tham gia đấu giá với các trường hợp trả giá trúng cao bất thường rồi bỏ cọc.[3]
3.2. Nguyên nhân của việc người tham gia đấu giá trả giá cao sau đó từ chối mua tài sản
Theo Bộ Xây dựng, có ba nguyên nhân chính tác động đến kết quả đấu giá đất thời gian qua, bao gồm: Mức giá khởi điểm thấp thu hút nhiều người tham gia; Số tiền đặt cọc thấp; Trong các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Bên ngoài khu vực đấu giá, đông môi giới chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất đấu giá với giá chênh 200-500 triệu đồng/lô[4].
3.2.1. Mức giá khởi điểm và số tiền trả trước thấp
Mức giá khởi điểm được xác định ở mức thấp đã thu hút nhiều người tham gia đấu giá. Điều này không chỉ làm tăng tính cạnh tranh trong các phiên đấu giá mà còn tạo cơ hội cho nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới tham gia thị trường, có thể tiếp cận được các lô đất với giá hợp lý. Mức giá thấp khởi điểm khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy dễ dàng hơn trong việc tham gia, dẫn đến sự tăng trưởng số lượng người tham gia và cạnh tranh hơn trong các phiên đấu giá.
Theo quy định, số tiền trả trước mà người tham gia đấu giá phải nộp tối đa chỉ có 20% mức giá khởi điểm. Vì vậy, khi giá khởi điểm thấp, số tiền trả trước mà người tham gia phải bỏ ra để đặt cọc cũng sẽ thấp theo. Điều này khiến cho việc tham gia đấu giá trở nên dễ dàng hơn đối với nhiều người. Khi số tiền trả trước thấp, người trúng đấu giá có thể dễ dàng từ bỏ khoản tiền này nếu họ quyết định không thực hiện giao dịch. Việc mất đi một khoản tiền không quá lớn không tạo ra áp lực tài chính đáng kể, do đó, nhiều người tham gia có thể cảm thấy thoải mái hơn trong việc rút lui sau khi đã thắng đấu giá. Sự dễ dàng từ bỏ khoản tiền trả trước không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân mà còn tạo ra sự bất ổn cho thị trường đấu giá. Nếu quá nhiều người trúng đấu giá nhưng không thực hiện giao dịch, điều này có thể làm giảm lòng tin của các nhà đầu tư khác và gây khó khăn cho việc định giá thực tế của các lô đất. Mặt khác, những nhà đầu tư thực sự có ý định mua và phát triển đất sẽ gặp khó khăn khi đối mặt với tình trạng này. Họ có thể bị loại khỏi các cuộc đấu giá do sự cạnh tranh không lành mạnh từ những người tham gia chỉ muốn thử nghiệm hoặc đầu cơ, dẫn đến việc mất cơ hội sở hữu các lô đất tiềm năng.
3.2.2. Giới đầu cơ tham gia đấu giá để đẩy giá bán bất động sản trên thị trường
Có hiện tượng một số đối tượng tham gia đấu giá đất cố tình đưa ra mức giá rất cao cho một số lô đất, sau đó bỏ cọc – tức là không tiếp tục mua sau khi trúng đấu giá, dù đã đặt trước một khoản tiền đảm bảo. Hành vi này nhằm tạo ra mặt bằng giá ảo, làm cho người khác tin rằng giá đất trong khu vực đã tăng cao đột biến, khiến thị trường trở nên hỗn loạn. Khi giá trị đất bị đẩy lên một cách giả tạo, những đối tượng này sẽ tiếp tục mua đi, bán lại các lô đất đã trúng đấu giá trước đó hoặc các lô đất trong cùng khu vực với giá cao, từ đó trục lợi bất chính.
Hiện tượng này không chỉ diễn ra đơn lẻ mà còn có dấu hiệu hoạt động có tổ chức, với sự phối hợp của nhiều cá nhân hoặc nhóm nhằm thao túng thị trường bất động sản. Tình trạng này đã trở nên phổ biến tại nhiều địa phương, gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường, làm mất niềm tin của người dân và nhà đầu tư chân chính. Đồng thời, nó cũng khiến các cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản.
IV. Đề xuất giải pháp hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá trả giá cao sau đó từ chối mua tài sản
Trong thời gian qua, tình trạng người tham gia đấu giá cố tình đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc đã trở thành một vấn đề nhức nhối, gây ảnh hưởng xấu đến tính minh bạch và ổn định của thị trường đấu giá. Thực tế cho thấy, quy định hiện hành về tiền đặt trước (tối thiểu 5% và tối đa 20% giá khởi điểm) chưa đủ hiệu quả để ngăn chặn hành vi trục lợi. Một số đối tượng vẫn lợi dụng kẽ hở pháp lý, đưa ra mức giá không thực chất nhằm thao túng thị trường, và làm giảm lòng tin của nhà đầu tư. Vì vậy, một giải pháp cần thiết là bỏ quy định khống chế tỷ lệ tiền đặt trước và trao quyền chủ động cho người có tài sản đấu giá. Đây được coi là biện pháp khả thi và phù hợp với thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá và ngăn chặn các hành vi gian lận.
Trong mỗi cuộc đấu giá, người có tài sản là người hiểu rõ nhất về giá trị thực của tài sản cũng như mức độ quan tâm của thị trường đối với tài sản đó. Việc để họ tự quyết định mức tiền đặt trước phù hợp sẽ giúp quá trình đấu giá diễn ra thuận lợi và giảm thiểu tình trạng bỏ cọc. Chẳng hạn, đối với những tài sản có giá trị lớn, nhạy cảm hoặc có nguy cơ bị đầu cơ, người có tài sản có thể đặt ra mức tiền đặt trước cao để đảm bảo rằng chỉ những người mua nghiêm túc và có năng lực tài chính mới có thể tham gia đấu giá.
Mỗi tài sản đấu giá đều có giá trị và tiềm năng khác nhau, vì vậy việc áp dụng một mức tỷ lệ cứng nhắc cho khoản tiền đặt trước sẽ khó phù hợp với mọi tình huống. Khi quy định tiền đặt trước được linh hoạt theo từng đối tượng cụ thể, điều này làm tăng tính hấp dẫn của cuộc đấu giá, hạn chế tình trạng trả giá ảo, đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng và hiệu quả hơn.
Bằng cách để người có tài sản đưa ra mức tiền đặt trước phù hợp, rủi ro bỏ cọc sẽ được giảm thiểu đáng kể, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho cơ quan tổ chức. Ngoài ra, việc tăng cường trách nhiệm của người tham gia đấu giá cũng sẽ giúp tạo môi trường minh bạch và công bằng hơn cho các nhà đầu tư.
Việc bỏ quy định giới hạn tiền đặt trước và trao quyền chủ động cho người có tài sản đấu giá là giải pháp hợp lý, góp phần hạn chế hiệu quả tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc. Điều này không chỉ giúp cuộc đấu giá trở nên minh bạch hơn, mà còn bảo vệ lợi ích của nhà nước và nhà đầu tư, thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường đấu giá. Một cơ chế linh hoạt, phù hợp với từng loại tài sản sẽ khuyến khích những người tham gia có năng lực thực sự và giảm thiểu các hành vi đầu cơ, trục lợi, góp phần ổn định thị trường trong dài hạn.
V. Kết luận
Tình trạng người tham gia đấu giá trả giá cao rồi từ chối kết quả trúng đấu giá không chỉ gây ra những bất cập cho quy trình đấu giá, mà còn làm suy yếu niềm tin của các nhà đầu tư và công chúng vào tính minh bạch và công bằng của thị trường bất động sản. Những hành vi này không chỉ khiến các phiên đấu giá thất bại mà còn tạo ra mặt bằng giá ảo, làm nhiễu loạn thị trường và gây tổn thất cho ngân sách nhà nước, khi các lô đất phải tổ chức đấu giá lại nhiều lần. Điều này làm gia tăng chi phí và thời gian cho cơ quan quản lý, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình quy hoạch và khai thác hiệu quả tài sản công.
Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng này là kẽ hở trong quy định về tiền đặt trước và quy trình tham gia đấu giá còn thiếu chặt chẽ. Khi số tiền đặt trước quá thấp so với giá trị tài sản, nhiều đối tượng đã lợi dụng cơ hội để trả giá cao bất thường với mục đích đầu cơ hoặc thao túng thị trường. Các hội nhóm và cá nhân tham gia đấu giá với ý đồ không lành mạnh đã làm gia tăng sự cạnh tranh không công bằng, gây ra bất ổn cho cả những nhà đầu tư chân chính lẫn thị trường nói chung.
Trước thực trạng này, việc bỏ giới hạn về mức tiền đặt trước và trao quyền chủ động cho người có tài sản đấu giá là một trong những giải pháp cần thiết và phù hợp. Khi các bên liên quan có thể xác định được mức tiền đặt trước tương xứng với từng loại tài sản, sẽ giảm thiểu rủi ro bỏ cọc và đảm bảo rằng chỉ những người có ý định nghiêm túc và đủ năng lực tài chính mới tham gia đấu giá. Đồng thời, cần kết hợp với các biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với những trường hợp cố tình vi phạm, tạo sự răn đe và thúc đẩy thị trường hoạt động minh bạch hơn.
Ngoài ra, việc nâng cao tính minh bạch trong các phiên đấu giá thông qua công khai danh sách người vi phạm và giám sát chặt chẽ quy trình đấu giá cũng là giải pháp quan trọng để khôi phục lòng tin của các nhà đầu tư và người dân. Các cơ quan chức năng cần phối hợp hiệu quả để ngăn chặn hành vi thao túng, đảm bảo rằng hoạt động đấu giá đất không trở thành công cụ cho những đối tượng trục lợi.
Như vậy, để xây dựng một thị trường đấu giá công bằng và bền vững, cần có sự điều chỉnh đồng bộ về khung pháp lý và quy trình quản lý. Việc tối ưu hóa quy trình đấu giá không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người tham gia đấu giá nghiêm túc mà còn góp phần nâng cao hiệu quả khai thác tài sản công, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn trong dài hạn.
[1] Khoản 41 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản.
[2] https://laodong.vn/kinh-doanh/tai-dien-dau-gia-dat-cao-roi-bo-coc-nha-dau-tu-can-trong-1409983.ldo, truy cập ngày 22/10/2024.
[3] https://tuoitre.vn/ha-noi-se-cong-khai-ten-nguoi-dau-gia-dat-cao-ngat-roi-bo-coc-2024092513170437.htm, truy cập ngày 22/10/2024.
[4] https://vneconomy.vn/dau-gia-cao-roi-bo-coc-dien-ra-kha-pho-bien-mang-tinh-to-chuc.htm, truy cập ngày 22/10/2024.
