Hotline:
Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất của mình nhưng do người khác đang quản lý, sử dụng diễn ra khá phổ biến trong thời gian gần đây. Vậy nguyên nhân phát sinh, thẩm quyền giải quyết và đường lối xử lý đối với loại tranh chấp này như thế nào?
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đòi lại đất
Trên cơ sở các vụ án tranh chấp đòi lại đất trên thực tế, có các nguyên nhân chủ yếu sau đây:
1/ Nguồn gốc đất tranh chấp là của chủ đất cũ (do được thừa kế, tặng cho, mua bán, khai hoang, …) nhưng vì chiến tranh hoặc hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên chủ đất cũ bỏ đi nơi khác sinh sống. Sau đó họ quay về thì thấy đã có người khác tự ý xây dựng nhà ở hoặc sản xuất nông nghiệp trên đất nên khởi kiện để đòi lại đất.
2/ Vì có nhiều đất đai nên chủ đất không trực tiếp sử dụng đất mà cho người khác mượn đất, ở nhờ trên đất. Sau này, chủ đất có nhu cầu sử dụng nên đòi lại đất thì người mượn đất, ở nhờ trên đất không đồng ý trả lại nên phát sinh tranh chấp.
3/ Chủ đất ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (mua bán, đặt cọc để mua bán, cho thuê, …) và cho người ký kết hợp đồng với mình sử dụng đất trước khi hoàn thành giao dịch (cho vào ở, cho canh tác trên đất, …). Tuy nhiên, sau đó các bên không thống nhất được nội dung của giao dịch hoặc một bên không thực hiện hợp đồng đã ký nên hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất không thành công, người đang sử dụng đất cũng không chịu dọn đi nên các bên phát sinh tranh chấp.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại đất
Sau khi thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất mà hòa giải không thành thì bên yêu cầu đòi lại đất có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể như sau:
1/ Đối với tranh chấp đòi lại đất mà đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ sau thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền giải quyết:
– Những giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng Hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
– Giấy tờ hợp pháp được thừa kế hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
– Các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
– Chủ đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên, trên giấy tờ đó ghi tên chủ sử dụng đất là người khác nhưng có kèm theo giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đó sang cho chủ đất, đến trước ngày 01/07/2014 vẫn chưa thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.
– Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành.
2/ Đối với tranh chấp đòi lại đất mà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ nêu trên thì người yêu cầu đòi lại đất có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện nơi có đất.
Đường lối giải quyết tranh chấp đòi lại đất
Khi giải quyết tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ làm rõ nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất của các bên đương sự, ai là người đi kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ai là người có thời gian thực tế trực tiếp sử dụng đất. Tùy từng trường hợp, Tòa án có các hướng xử lý như sau:
– Trường hợp chủ đất cũ chưa kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, không đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, không thực tế quản lý, sử dụng đất; còn người đang sử dụng đất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục đúng quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật khác có liên quan
Toà án sẽ bác yêu cầu đòi lại đất của chủ đất cũ và công nhận quyền sử dụng đất cho người đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có kê khai đăng ký và được đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính và đang thực tế quản lý, sử dụng đất liên tục từ khi có Luật Đất đai năm 1987 cho đến nay, trong khi đó chủ đất cũ không kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
Nếu việc sử dụng đất của người sử dụng đất thực tế đáp ứng yêu cầu về căn cứ xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự thì quyền sử dụng đất sẽ thuộc về người đang sử dụng đất thực tế.
– Trường hợp chủ đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật và cho người sử dụng đất hiện tại mượn đất, thuê đất, ở nhờ, ở tạm trên đất
Sau khi hết thời hạn cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ở tạm, người sử dụng đất hiện tại phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ đất.
– Trường hợp chủ đất ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất được ở trên đất trước khi giao dịch được hoàn thành.
Nếu sau đó giao dịch về quyền sử dụng đất không thành thì bên đang tạm sử dụng đất phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ đất. Trách nhiệm của mỗi bên liên quan đến hợp đồng, giao dịch sẽ được giải quyết căn cứ vào điều khoản cụ thể của hợp đồng, giao dịch đó và lỗi của từng bên làm cho hợp đồng, giao dịch không thực hiện được.
Bạn cần tư vấn? Đừng ngần ngại liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ.
