Hotline:
Bình luận bản án về tranh chấp bán đất không bán nhà và trình bày các ý kiến pháp lý có liên quan theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Tranh chấp bán đất không bán nhà
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như nhà cửa là các tài sản có giá trị lớn. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp căn nhà không được ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có nhiều lý do dẫn đến tình trạng trên như xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng, chưa thực hiện đầy đủ thủ tục hoàn công, … Do đó, khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng đối với các nhà đất này, tổ chức hành nghề công chứng thường chỉ đồng ý công chứng việc chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất mà không đề cập gì đến tài sản gắn liền với đất.
Tranh chấp sẽ phát sinh khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không có bất kỳ thoả thuận riêng nào liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất trong trường hợp nêu trên.
Trên thực tế, có nhiều quan điểm chưa thống nhất giữa các cấp toà với nhau trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phạm vi chuyển nhượng trong trường hợp nêu trên. Hiện nay tồn tại hai quan điểm sau đây:
- Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được ngay từ khi giao kết hợp đồng.
- Quan điểm thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, phạm vi chuyển nhượng là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Vì vậy, học viên đã chọn và phân tích bản án dưới đây để thấy vấn đề bất cập trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Toà án nhân dân thị xã N, tỉnh K và Toà án nhân dân tỉnh K.
Bán đất nhưng không giao nhà
Năm 2019, bà Nguyễn Thị Hồng M (“nguyên đơn”) ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Diệu H (“bị đơn”), hợp đồng được công chứng hợp pháp. Sau đó, nguyên đơn đã làm thủ tục đăng ký sang tên và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên.
Sau đó, nguyên đơn liên hệ bị đơn để yêu cầu bàn giao nhà đất thì bị đơn không đồng ý với lý do chỉ bán đất chứ không bán nhà. Thực tế trên thửa đất có tồn tại một căn nhà, căn nhà này đã có trước khi quyền sử dụng đất trở thành tài sản riêng của bị đơn nhưng chưa được cập nhật tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải giao trả nhà và đất cho nguyên đơn.
Toà án nhân dân thị xã N xét xử sơ thẩm và tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, đồng thời buộc bị đơn hoàn trả số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho nguyên đơn kèm tiền lãi.
Toà án nhân dân tỉnh K xét xử phúc thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải giao trả nhà và đất cho nguyên đơn.
Phân tích và bình luận bản án về tranh chấp bán đất không bán nhà
Trong trường hợp tình huống pháp lý nêu trên, có sự mâu thuẫn về quan điểm xét xử giữa toà án nhân dân cấp huyện và toà án nhân dân cấp tỉnh.
Quan điểm của toà án nhân dân cấp huyện
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở đủ điều kiện trở thành đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở khi nhà ở có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Theo bản án trên, bị đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nhưng chưa được ghi nhận quyền sở hữu đối với căn nhà thực tế tồn tại trên đất. Như vậy, tại thời điểm nguyên đơn và bị đơn giao dịch mua bán nhà đất, căn nhà chưa được công nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không đủ điều kiện để mua bán theo quy định. Thực tế, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nguyên đơn và bị đơn đã ký kết tại Văn phòng công chứng cũng chỉ xác định các bên có thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các bên không có bất kỳ văn bản, giấy tờ nào ghi nhận sự thoả thuận về việc mua bán căn nhà trên đất.
Mặc khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở. Trong vụ án này, không có cơ sở để xác định số tiền mà nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn là thanh toán cho cả giá trị của nhà và đất. Ngoài ra, căn nhà vẫn thực tế đang thuộc quyền quản lý, sử dụng của bị đơn; nguyên đơn chưa được nhận bàn giao nhà ở. Như vậy, căn nhà chưa được chuyển giao quyền sở hữu cho nguyên đơn.
Từ các căn cứ nêu trên, chưa có đủ cơ sở để xác định có tồn tại giao dịch mua bán nhà ở giữa nguyên đơn và bị đơn. Trong vụ án này, khi nguyên đơn và bị đơn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên đơn đã biết rõ trên đất có tồn tại một căn nhà nhưng hai bên không có bất kỳ thoả thuận nào về việc chuyển nhượng căn nhà nêu trên. Toà án nhân dân cấp huyện cho rằng nhà và đất là một thể thống nhất không thể tách rời. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và ngược lại. Vì vậy, ngay từ khi giao kết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn không thể thực hiện được.
Khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Toà án nhân dân cấp huyện đã căn cứ quy định này để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Quan điểm của toà án nhân dân cấp tỉnh
Theo Bản án này, toà án nhân dân cấp tỉnh công nhận giao dịch mua bán nhà đất giữa nguyên đơn và bị đơn vì những căn cứ sau:
“[2.1] …. Theo các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đều thể hiện có diện tích đất ở nông thôn và thực tế có tồn tại nhà trên đất trước khi phân chia tài sản chung giữa ông Toàn và bà H. Ngày 25/5/2019, bà Nguyễn Thị Diệu H đã được Ủy ban nhân dân xã HN xác nhận quyền sở hữu nhà ở trên thửa đất nêu trên. Hội đồng xét xử thấy rằng nhà ở trên đất đã tồn tại trên thực tế, mục đích sử dụng đất có 60m2 đất thổ cư và phù hợp với quy hoạch khu dân cư. Mặt dù, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp chưa cập nhật tài sản trên đất nhưng đã được Ủy ban nhân dân xã HN xác nhận quyền sở hữu nhà trên thực tế. Như vậy, bà H được công nhận quyền sử dụng đất và được xác nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất hợp pháp. Do đó, bà H chuyển nhượng đất và nhà gắn liền với đất là phù hợp với thực tế và đúng quy định pháp luật.
[2.2] Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 23/7/2019 giữa bà Nguyễn Thị Diệu H và bà Nguyễn Thị Hồng M đối với thửa đất trên. Thực tế tại thời điểm ký kết chuyển nhượng đã có nhà trên đất trước khi bà H ly hôn và đã được xác nhận quyền sở hữu hợp pháp cho bà H sau ly hôn. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa cập nhật nhà ở trên đất là thực tế, không thể lấy lý do chưa cập nhật nhà ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên chỉ bán đất mà không bán nhà gắn liền với đất là không đúng với bản chất vụ án. Theo Vi bằng số 200/2020/VB-TPLNT ngày 03/8/2020 được Văn phòng thừa phát lại R lập theo yêu cầu của bà Nguyễn Thị Diệu H, nguồn dữ liệu được trích xuất từ đoạn ghi âm được lưu trong điện thoại của bà H. Tại trang 6, từ dòng 14 đến dòng 16 từ dưới lên bà H nói “Giọng nữ 1: Chị thông báo với chị Minh, tại vì hiện giờ chị Minh chưa nói gì với em khi chị Minh nói chị Minh cho em ở và em đã nói với chị Minh rồi là nếu chị có bán khi nào có người chuyển chính thức tới đây ở thì em sẽ chuyển đi. E nói với chị Minh rồi mà…”. Qua thực tế chuyển nhượng và đoạn ghi âm chứng minh rằng việc chuyển nhượng đã hoàn thành và bà H đã giao nhà cho bà M nhưng hai bên thỏa thuận cho bà H ở nhờ khi nào cần thì trả nhà. Do đó, có cơ sở xác định bà H đã chuyển nhượng nhà, đất cho bà M là đúng. Như vậy, bản chất việc chuyển nhượng giữa bà H và bà M là chuyển nhượng đất và có nhà ở gắn liền với đất nên hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật đối với đất và nhà gắn liền với đất, buộc các bên ký kết hợp đồng phải đảm bảo thực hiện. Sau khi ký chuyển nhượng bà M đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa đề nghị Hội đồng xét xử buộc bà H trả lại nhà, đất cho bà M là đúng với bản chất nội dung vụ án nên có cơ sở chấp nhận.”[2]
Theo nhận định nêu trên, Toà án nhân dân tỉnh K đã căn cứ vào các lý do sau để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa nguyên đơn và bị đơn:
- Mặc dù căn nhà chưa được công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã tồn tại thực tế trên đất trước thời điểm các bên thoả thuận về việc mua bán, phù hợp với mục đích sử dụng đất là đất ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận quyền sở hữu căn nhà thuộc về bị đơn.
- Căn cứ vào ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà đất: Tại thời điểm thương lượng, giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả nguyên đơn và bị đơn đều biết rõ trên đất có tồn tại căn nhà thuộc sở hữu của bị đơn nên không thể có việc nguyên đơn và bị đơn chỉ thoả thuận bán đất mà không bán nhà. Ngoài ra, có chứng cứ chứng minh việc bị đơn xin ở nhờ trong ngôi nhà, khi nào nguyên đơn cần thì bị đơn sẽ trả lại nhà cho nguyên đơn. Như vậy, có căn cứ để xác định ý chí của cả nguyên đơn và bị đơn khi giao kết hợp đồng là chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất.
Do đó, Toà án nhân dân tỉnh K đã công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn, đồng thời xác định phạm vi chuyển nhượng là cả quyền sử dụng đất và căn nhà đang tồn tại trên đất. Đồng thời, toà án cũng buộc bị đơn phải giao nhà và đất cho nguyên đơn mặc dù căn nhà chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán.
Đề xuất, kiến nghị giải quyết tranh chấp mua nhà và đất nhưng trong sổ đỏ không ghi có nhà
Từ vụ việc nêu trên, tác giả nhận thấy hiện nay đường lối giải quyết đối với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất có tồn tại nhà ở gắn liền với đất (nhà ở chưa được ghi nhận quyền sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) của Toà án các cấp chưa có sự đồng nhất. Thông thường, toà án sẽ giải quyết theo một số đường lối như sau: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giao đất và nhà ở cho bên mua; hoặc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một thể thống nhất, không thể tách rời để chuyển nhượng riêng biệt).
Tác giả cho rằng, để xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xem xét công nhận việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất trong trường hợp nêu trên thì cần xem xét, đánh giá đầy đủ các yếu tố sau trong từng trường hợp tranh chấp:
Thứ nhất, toà án cần xác định ý chí của các bên khi tham gia giao dịch. Tức là cần xác định bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng mong muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hay chỉ là giao dịch về quyền sử dụng đất. Việc xác định ý chí của các bên có thể được thực hiện thông qua thoả thuận bằng văn bản, tin nhắn, ghi âm.
Thứ hai, toà án cần xem xét về giá trị của đối tượng giao dịch và các bên đã hoàn thành việc giao nhận tiền hay chưa. Nếu có căn cứ xác định số tiền mà các bên thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với giá trị của riêng quyền sử dụng đất theo giá thị trường và các bên đã hoàn thành việc giao nhận tiền thì cần xác định trong giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên thoả thuận đã bao gồm luôn giá trị của nhà ở là tài sản gắn liền với đất. Từ đó, toà án có căn cứ để công nhận việc mua bán cả nhà và đất.
Thứ ba, toà án cần xác định đã có việc bàn giao nhà ở trên thực tế hay chưa. Đối với loại tranh chấp này, toà án cần xác định ai là người đang thực tế trực tiếp quản lý, sử dụng căn nhà là tài sản gắn liền với đất. Nếu bên chuyển nhượng đã bàn giao căn nhà cho bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng thì có cơ sở để xác định các bên có thoả thuận về việc chuyển nhượng cả nhà và đất.
Thứ tư, toà án cần xác định quyền sở hữu của căn nhà là tài sản gắn liền với đất thuộc về ai và việc xây dựng nhà có vi phạm mục đích sử dụng đất và quy hoạch xây dựng của địa phương hay không. Nếu việc xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản xác nhận về quyền sở hữu nhà ở và việc xây dựng nhà ở phù hợp với mục đích sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng của địa phương thì toà án cần công nhận nhà ở đó đủ điều kiện tham gia giao dịch chuyển nhượng.
Thứ năm, toà án cần xác định trong từng trường hợp cụ thể, nhà và đất có thể tách rời hay không. Thông thường thì nhà và đất là một thể thống nhất, tuy nhiên trên thực tế hiện nay có nhiều căn nhà được xây dựng theo dạng lắp ghép, có thể dễ dàng tách rời khỏi mặt đất, di chuyển từ nơi này sang nơi khác bằng các phương tiện cơ giới hiện đại. Vì vậy, trong các trường hợp này, nếu không có căn cứ để công nhận giao dịch chuyển nhượng về nhà ở thì toà án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải tuyên hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Như vậy, nếu có căn cứ xác định giao dịch thoả mãn tất cả các tiêu chí gồm: ý chí của các bên là giao dịch cả quyền sử dụng đất và nhà ở, giá trị đất ở và nhà ở phù hợp với giá trị trên thị trường, bên mua đã trả đủ tiền và nhận nhà để quản lý sử dụng trên thực tế, đồng thời nhà ở này đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản xác nhận về quyền sở hữu nhà ở và việc xây dựng nhà ở phù hợp với mục đích sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng của địa phương thì toà án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở, giao nhà và đất cho bên mua mà không cần phải tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Tác giả cho rằng cách giải quyết này là hợp lý vì mặc dù nhà ở chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán nhưng về mặt thực tế bên mua đã nhận nhà, quản lý sử dụng, đồng thời đã hoàn thành nghĩa vụ giao tiền cho bên bán. Do đó, việc công nhận hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp này sẽ giúp ổn định các giao dịch dân sự và hạn chế tình trạng một trong các bên lợi dụng giao dịch để trục lợi, sau đó không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của người dân, gây nên tình trạng bất ổn cho các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Kết luận
Theo quy định của pháp luật, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật (trừ một số trường hợp ngoại lệ) thì chưa đủ điều kiện trở thành đối tượng của giao dịch mua bán và thực tế các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không thực hiện việc công chứng, chứng thực đối với các giao dịch này.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn phát sinh các tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất có tồn tại nhà ở gắn liền với đất (nhà ở chưa được ghi nhận quyền sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) dẫn đến nhiều quan điểm xét xử khác nhau của toà án nhân dân các cấp. Có trường hợp toà án công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở và giao nhà đất cho bên mua, cũng có trường hợp toà án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng.
Để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở trong trường hợp nêu trên, toà án cần căn cứ vào ý chí của các bên khi tham gia giao dịch, việc giao nhận tiền và bàn giao nhà ở trên thực tế, giá trị của giao dịch và xác định nhà ở có được xây dựng phù hợp với các quy định về mục đích sử dụng đất và quy hoạch tại địa phương hay không.
Nếu việc công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở là hợp tình, hợp lý thì mặc dù giao dịch còn thiếu một số yếu tố nhất định theo quy định của pháp luật nhưng việc công nhận giao dịch nêu trên vẫn là việc nên làm. Việc công nhận hiệu lực của giao dịch sẽ làm giảm thiểu được các trường hợp giao dịch vô hiệu, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của đương sự, bảo vệ nguyên tắc thiện chí, trung thực, tránh trường hợp một trong các bên đương sự lợi dụng để trục lợi. Vì vậy, trong một số trường hợp cần phải xem xét công nhận nếu giao dịch đó đáp ứng được một số tiêu chí nhất định nhằm bảo vệ các quan hệ xã hội mang tính chất tốt đẹp và có ích cho xã hội, cho người dân.
[1] Bản án số 62/2020/DS-PT ngày 22/09/2022 của Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1142528t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 25/04/2024.
[2] Bản án số 62/2020/DS-PT ngày 22/09/2022 của Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1142528t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 25/04/2024, trang 5 và trang 6.
Liên hệ ngay với Chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH DCNH LAW
Địa chỉ: 38B Trần Nhật Duật, phường Phước Hoà, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà
Điện thoại: 0343320223 – 0974278893
Email: [email protected]
