Hotline:
Pháp luật nước ngoài về chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp như thế nào?
Chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp theo Bộ luật Dân sự Pháp
Các quy định về thế chấp đối với bất động sản được quy định từ Điều 2393 đến Điều 2425 Bộ luật Dân sự Pháp.
Điều 2393 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Khi bất động sản được chuyển dịch sang cho người khác, việc thế chấp đã xác lập trên bất động sản đó vẫn tồn tại.”[1] Quy định này dường như mở ra một khả năng về việc cho phép chuyển nhượng các bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, ngoài điều luật nêu trên, Bộ luật Dân sự Pháp không có bất kỳ quy định chi tiết, cụ thể nào điều chỉnh cho các giao dịch chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp.
Như vậy, Bộ luật Dân sự Pháp không có quy định cụ thể điều chỉnh trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp theo Bộ luật Dân sự Đức
Theo quy định của pháp luật Đức, khi người bán chuyển nhượng bất động sản cho người mua thì họ vẫn phải chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với các khoản nợ hợp đồng được ký kết liên quan đến bất động sản đã bán, trừ khi trách nhiệm đó được người bán và người mua thoả thuận chuyển giao cho người mua gánh chịu, được ghi rõ trong hợp đồng mua bán[2]. Điều này có thể được hiểu là trong trường hợp bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mà người thế chấp chuyển nhượng bất động sản đó cho người khác thì họ vẫn phải chịu trách nhiệm trả nợ cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận chuyển giao nghĩa vụ trả nợ sang cho bên nhận chuyển nhượng bất động sản, được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.
Điều 416 Bộ luật Dân sự Đức quy định:
“(1) If the acquirer of a plot of land assumes a debt of the alienor for which there is a mortgage on the land, by contract with the latter, the obligee may only ratify the assumption of the debt if the alienor notifies the obligee of it. If six months have passed since receipt of the notice, the ratification is deemed to have been granted unless the obligee has previously refused it to the alienor; the provision of section 415 (2) sentence 2 does not apply.”[3]
(Dịch sang tiếng Việt nghĩa là: Nếu người mua lại một bất động sản đang thế chấp, chịu trách nhiệm trả nợ thay cho người bán thì bên nhận thế chấp chỉ có thể chấp nhận việc trả nợ thay này nếu bên thế chấp thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Trường hợp đã quá sáu tháng kể từ khi nhận được thông báo của bên thế chấp mà bên nhận thế chấp không có ý kiến phản hồi thì được xem như là đã đồng ý với việc trả nợ thay, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đã từ chối trước đó.)
“(2) Notice by the alienor may only be made when the acquirer has been entered in the Land Register as owner. It must be made in writing and must include the statement that the transferee takes the place of the previous obligor unless the obligee declares their refusal within that period of six months.”[4]
(Dịch sang tiếng Việt nghĩa là: Thông báo của người chuyển nhượng chỉ có thể được thực hiện khi người nhận chuyển nhượng đã được đăng ký là chủ sở hữu trong Sổ đăng ký đất đai. Thông báo phải được thực hiện bằng văn bản và phải bao gồm tuyên bố rằng người nhận chuyển nhượng sẽ trở thành người có nghĩa vụ, trừ khi bên có quyền tuyên bố từ chối trong thời hạn sáu tháng.)
“(3) On demand by the acquirer, the alienor is to notify the obligee of the assumption of debt. As soon as the grant or refusal of the ratification is definite, the alienor is to inform the acquirer.”[5]
(Dịch sang tiếng Việt nghĩa là: Theo yêu cầu của người nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng phải thông báo cho bên có quyền về việc đảm nhận nợ. Ngay khi bên có quyền chấp nhận hoặc từ chối, người chuyển nhượng phải thông báo cho người nhận chuyển nhượng.)
Như vậy, việc chuyển giao nghĩa vụ trả nợ từ bên thế chấp sang bên nhận chuyển nhượng bất động sản phải được thông báo cho bên nhận thế chấp biết và phải được bên nhận thế chấp đồng ý. Pháp luật Đức cũng quy định thời hạn để bên nhận thế chấp đưa ra ý kiến phản đối là trong vòng sáu tháng kể từ khi nhận được thông báo của bên thế chấp. Sau thời hạn này mà bên nhận thế chấp không có ý kiến gì thì đương nhiên xem như đồng ý chấp thuận chuyển giao nghĩa vụ trả nợ từ bên thế chấp sang bên nhận chuyển nhượng bất động sản.
Tóm lại, Bộ luật Dân sự Đức cho phép việc chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm cho một khoản nợ. Trong trường hợp này, bên nhận chuyển nhượng bất động sản sẽ đồng thời nhận chuyển giao nghĩa vụ trả nợ từ bên chuyển nhượng theo thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng này phải được thông báo và nhận được sự đồng ý của bên thế chấp. Việc đồng ý của bên thế chấp có thể được thể hiện một cách rõ ràng bằng một văn bản chấp thuận hoặc cũng có thể được thể hiện bằng cách im lặng sau thời gian sáu tháng kể từ ngày nhận được thông báo của bên thế chấp.
Chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp theo pháp luật Hoa Kỳ
Việc chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp là chuyện bình thường ở Hoa Kỳ và nói chung không phải là vấn đề gì xa lạ ở đất nước này.
Khi bên thế chấp chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp để bảo đảm một khoản vay thì bên thế chấp phải thanh toán số dư còn lại của khoản vay khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng, cùng với bất kỳ khoản phí hoặc chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng. Bên thế chấp chỉ được nhận số dư còn lại sau khi trừ hết các khoản nợ và chi phí liên quan. Ví dụ: Nếu bất động sản đang thế chấp trị giá 250.000 đô la Mỹ và số tiền nợ thế chấp bất động sản đó là 100.000 đô la Mỹ thì bên thế chấp chỉ được nhận 150.000 đô la Mỹ sau khi giao dịch chuyển nhượng kết thúc. Vấn đề chỉ phát sinh nếu số tiền nợ được bảo đảm bằng bất động sản nhiều hơn giá trị của bất động sản đó. Khi đó, bên thế chấp phải có nghĩa vụ trả thêm cho đủ số tiền nợ còn thiếu bằng các nguồn tài chính khác.[6]
Như vậy, có thể hiểu là theo pháp luật Hoa Kỳ thì bên thế chấp không có quyền tự ý bán tài sản thế chấp mà không thông qua bên nhận thế chấp và một giao dịch như vậy sẽ không được công nhận hiệu lực. Khi chuyển nhượng tài sản thế chấp cho người khác, bên thế chấp phải có nghĩa vụ đồng thời tất toán khoản tiền vay tương ứng với bên nhận thế chấp bất động sản đó.
Tóm lại, hầu hết pháp luật các quốc gia tiêu biểu trên thế giới đều chấp nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Kết luận
Giao dịch chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ diễn ra phổ biến trong đời sống xã hội tại Việt Nam. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy Toà án nhân dân các cấp chưa có sự thống nhất trong việc áp dụng pháp luật để điều chỉnh vấn đề này nên dẫn đến nhiều cách hiểu và nhiều cách giải quyết khác nhau, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
Các bất cập chủ yếu liên quan đến vấn đề này là trường hợp bên thế chấp chuyển nhượng bất động sản là tài sản thế chấp mà không thông báo và không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp (thường là các Ngân hàng) nên phát sinh tranh chấp nhưng pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể điều chỉnh cho trường hợp này. Mặc khác, cũng có trường hợp bên thế chấp chuyển nhượng bất động sản là tài sản thế chấp và được bên nhận thế chấp đồng ý. Tuy nhiên, pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể, chi tiết về hình thức thể hiện sự đồng ý, phạm vi đồng ý, thời hạn phản hồi ý kiến của bên nhận thế chấp và hậu quả pháp lý phát sinh. Do đó, trên thực tế, vẫn có trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bị Toà án tuyên bố vô hiệu mặc dù bên nhận thế chấp đã đồng ý việc chuyển nhượng tài sản thế chấp này để thu hồi nợ.
Trong khi đó, pháp luật nhiều quốc gia trên thế giới cho phép việc chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp, miễn là việc chuyển nhượng đó được bên nhận thế chấp đồng ý. Việc này cũng nhằm tạo điều kiện cho bên thế chấp hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm với bên nhận thế chấp.
[1] Đại sứ quán Pháp tại Việt Nam (2018), “Bản dịch Bộ luật Dân sự Pháp”, trang 431
[2] https://resourcehub.bakermckenzie.com/en/resources/global-corporate-real-estate-guide/europe-middle-east-and-africa/germany/topics/real-estate-law
[3] German Civil Code (Bộ luật Dân sự Đức), https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/, truy cập ngày 14/05/2024
[4] German Civil Code (Bộ luật Dân sự Đức), https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/, truy cập ngày 14/05/2024
[5] German Civil Code (Bộ luật Dân sự Đức), https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/, truy cập ngày 14/05/2024
[6] https://www.bankrate.com/real-estate/selling-a-house-with-a-mortgage/, truy cập ngày 15/05/2024
Liên hệ ngay với Chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH DCNH LAW
Địa chỉ: 38B Trần Nhật Duật, phường Phước Hoà, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà
Điện thoại: 0343320223 – 0974278893
Email: [email protected]
