Hotline:
Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp. Việc xác định đúng dạng tranh chấp có ý nghĩa quan trọng, nhằm đánh giá chính xác đương sự có được quyền khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay không, Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết, từ đó xác định được trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp.
Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền ở hữu nhà ở bao gồm 04 loại sau đây:
Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
Về bản chất, khi giải quyết các tranh chấp này, Tòa án phải xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc về ai. Các tranh chấp phổ biến thường gặp ở dạng này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, lối đi, tranh chấp giữa người sử dụng đất trên thực tế và người đi kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.
Khi rơi vào dạng tranh chấp này, Tòa án sẽ xem xét trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác về đất cho người sử dụng đất có đúng hay không? Có việc chuyển dịch quyền sử dụng đất qua các thời kỳ hay không?
Ví dụ: A là người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên A không sử dụng mà cho B ở nhờ. Sau một thời gian, A có nhu cầu sử dụng đất muốn lấy lại đất thì B không đồng ý dọn đi vì cho rằng A đã tặng cho mình quyền sử dụng đất này. A khởi kiện B ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu B trả lại đất cho mình.
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất
Thông thường, đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Các bên tranh chấp thường có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng với nhau. Bản chất của loại tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có di sản do người chết để lại là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và Tòa án phải xác định ranh giới để phân chia nhà đất. Khi rơi vào dạng tranh chấp này, các vấn đề cần chú ý là thời hiệu khởi kiện, tính hợp pháp của di chúc (nếu người để lại di sản có di chúc), hàng thừa kế, xác định di sản thừa kế, xác định người thừa kế, …
Ví dụ: Ông C chết không để lại di chúc. Khi còn sống, ông C và vợ có tạo lập được tài sản chung là một quyền sử dụng đất. Sau khi C chết, vợ và các con của ông C không thỏa thuận được việc phân chia di sản thừa kế nên khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia di sản thừa kế.
Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất
Bản chất của loại tranh chấp này là tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn mà tài sản chung là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Khi giải quyết loại tranh chấp này, Tòa án sẽ xem xét quan hệ giữa các bên tranh chấp có phải là vợ chồng hợp pháp hay không, nguồn gốc tài sản, tài sản có liên quan đến người thứ ba khác hay không, …
Ví dụ: D và E là vợ chồng hợp pháp, có đăng ký kết hôn. Trong thời kỳ hôn nhân, D và E có tạo lập được một căn nhà và quyền sử dụng đất. Sau đó, D và E ly hôn, tuy nhiên D cho rằng nguồn gốc số tiền mua đất là từ tài sản riêng của mình trước khi kết hôn nên không đồng ý chia cho E một nửa. E khởi kiện ly hôn và yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.
Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất
Các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất bao gồm chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, …
Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự mà đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố hợp đồng vô hiệu, yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại, …
Ví dụ: G và H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, G đã giao đủ tiền cho H. Tuy nhiên sau đó giá đất tăng lên nhiều lần nên H không đồng ý bán nhà cho G nữa. G khởi kiện H ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu H phải thực hiện đúng hợp đồng.
Lưu ý:
Tuy nhiên, trên thực tế, có những vụ án mà tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp có dấu hiệu của một số hoặc tất cả các dạng tranh chấp. Trong các trường hợp này, để xác định tranh chấp thuộc dạng tranh chấp nào thì cần căn cứ vào việc ai khởi kiện ai, khởi kiện về vấn đề gì, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là gì, …
Nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là cơ sở để phân biệt thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa Tòa án và các cơ quan hành chính nhà nước, phân biệt thẩm quyền của Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự và thủ tục tố tụng hành chính. Sau khi nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp, cần kiểm tra về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án theo lãnh thổ và theo cấp tòa tương tự như các loại vụ việc dân sự khác.
Bạn cần tư vấn? Đừng ngần ngại liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ.
