Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua việc thay đổi tên của chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ hồng. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở đang xây dựng hoặc chưa được cấp sổ hồng thì có được chuyển nhượng căn hộ đó lại cho người khác không? Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được thực hiện như thế nào?

Có nên mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) là chứng từ pháp lý do Nhà nước cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư để xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của người đó.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít căn hộ chung cư được rao bán khi chưa được cấp sổ hồng. Chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc hợp đồng mua bán với chủ sở hữu trước của căn hộ đó.

Rủi ro khi mua căn hộ chung cư chỉ có hợp đồng mua bán:

– Căn hộ chung cư thuộc dự án của chủ đầu tư có năng lực kém dẫn đến việc dự án chậm được cấp sổ hồng, thậm chí không có sổ hồng.

– Đối với những dự án căn hộ chung cư mà chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu việc mua bán diễn ra trong thời gian này thì chủ đầu tư sẽ không xác nhận việc mua bán vì chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho bên bán.

– Hợp đồng mua bán không được công chứng theo quy định, không nộp đăng ký với chủ đầu tư để cập nhật tên người mua là chủ sở hữu mới của căn hộ chung cư. Bên bán có thể lợi dụng việc này để lừa bán căn hộ cho nhiều người khác nhau nhằm chiếm đoạt tài sản của bên mua.

– Bên bán đã thế chấp căn hộ chung cư cho Ngân hàng hoặc căn hộ chung cư bị phát mãi thi hành án nhưng người mua không biết. Nếu căn hộ chung cư đã có sổ hồng thì người mua dễ dàng kiểm tra được các thông tin này tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương.

– Bên bán chưa thanh toán tiền mua căn hộ chung cư cho chủ đầu tư theo tiến độ trong hợp đồng mua bán nên người nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư phải có nghĩa vụ trả thay.

Những lưu ý khi mua căn hộ chung cư chỉ có hợp đồng mua bán:

– Tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án nhà ở, về chủ đầu tư thực hiện dự án.

– Tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý về căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thực hiện dự án.

– Xác định chính xác số tiền mà bên bán đã nộp cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo tiến độ.

– Gặp luật sư để được tư vấn, soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư để đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình.

– Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thông báo với chủ đầu tư để đăng ký thay đổi tên của chủ sở hữu căn hộ.

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa bàn giao

Căn hộ chưa bàn giao còn được gọi là nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm 2 loại là: Căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở đang được xây dựng hoặc Căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng.

Căn hộ chung cư chưa bàn giao chỉ được phép mua bán nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng);

– Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở, hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

– Đã có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Để chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa bàn giao, cần thực hiện các thủ tục sau:

– Ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Văn phòng công chứng trên địa bàn cấp tỉnh nơi có dự án chung cư đó.

– Thông báo và đăng ký với chủ đầu tư dự án.

– Kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ căn hộ chung cư đối với chủ đầu tư dự án.

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được dùng để chỉ căn hộ chung cư chưa được bàn giao đưa vào sử dụng hoặc căn hộ chung cư tuy đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp sổ hồng.

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng tương tự như thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa bàn giao:

– Ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Văn phòng công chứng trên địa bàn cấp tỉnh nơi có dự án chung cư đó.

– Thông báo và đăng ký với chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, lúc này bên bán căn hộ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư nên bên mua không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua cho chủ đầu tư nữa.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Mặc dù không phải là quy định bắt buộc nhưng thông thường, Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thực hiện theo mẫu của chủ đầu tư dự án căn hộ. Bên mua nên liên hệ chủ đầu tư để thực hiện theo, tránh trường hợp sau khi công chứng xong hợp đồng mua bán thì không được chủ đầu tư chấp thuận. Tuy nhiên, hợp đồng mẫu này chỉ mang tính tham khảo, các bên mua bán hoàn toàn có thể thỏa thuận thêm các điều khoản khác để bảo đảm tốt nhất quyền lợi của mình.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thường bao gồm các nội dung sau:

1. Tên và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của căn hộ chung cư giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với dự án đó;

3. Giá giao dịch;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán;

5. Thời gian giao nhận căn hộ;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.

Phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ bao gồm:

– Giá mua bán căn hộ chung cư theo thỏa thuận giữa hai bên;

– Chi phí công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ;

– Thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật;

– Lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.