Tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Tranh chấp đất đã có sổ đỏ, sổ hồng là một trong những loại tranh chấp phức tạp. Mặc dù sổ đỏ, sổ hồng là căn cứ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân nhưng thực tế không ít trường hợp đất đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng vẫn phát sinh tranh chấp. Vậy, các tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ, sổ hồng sẽ được giải quyết như thế nào? Bài viết này sẽ giúp giải đáp những thắc mắc của bạn đọc về vấn đề trên.

Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ (tên chính thức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và sổ hồng (tên chính thức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là trường hợp đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng cho một tổ chức, cá nhân, sau đó mới phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất đó.

Các trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ phổ biến

Một số trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ phổ biến trên thực tế bao gồm:

Đây là tranh chấp đất đai phát sinh giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất liền kề nhau. Tranh chấp xảy ra khi các bên không xác định được với nhau về ranh giới để phân chia quyền sử dụng đất, một bên cho rằng bên còn lại đã có hành vi lấn chiếm đất, thay đổi ranh giới phân chia quyền sử dụng đất giữa các bên.

Tranh chấp này phát sinh khi các bên không thống nhất được việc dùng một phần diện tích đất để mở lối đi chung. Nguyên nhân tranh chấp có thể là do các bên không đạt được thỏa thuận đền bù phần diện tích đất dùng làm lối đi chung hoặc một bên tự ý mở lối đi chung trên đất thuộc quyền sử dụng của bên kia.

Trong quá trình cấp sổ đỏ, sổ hồng, do sai sót trong quá trình đo vẽ nên có nhiều trường hợp các sổ đỏ, sổ hồng bị cấp chồng diện tích đất, tức là cùng một diện tích đất nhưng được cấp cho từ hai chủ thể khác nhau trở lên.

Tranh chấp trong trường hợp này thường phát sinh do người sử dụng đất cho người khác mượn đất để sử dụng hoặc cho ở nhờ nhưng sau đó người mượn đất, người ở nhờ trên đất không đồng ý trả lại đất. Sổ đỏ, sổ hồng đã được cấp có thể là cấp cho bên cho mượn, cho ở nhờ hoặc cấp cho bên mượn, bên ở nhờ trên đất. Các bên tranh chấp với nhau về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp yêu cầu bên mượn đất, ở nhờ trên đất phải dọn ra khỏi đất, trả lại đất cho bên cho mượn, cho ở nhờ.

Tranh chấp trong trường hợp này phát sinh trên cơ sở việc chia thừa kế di sản của người chết là quyền sử dụng đất. Sổ đỏ, sổ hồng đã được cấp có thể là cấp cho người để lại di sản hoặc cấp cho một trong những người thừa kế.

Tranh chấp trong trường hợp này phát sinh khi vợ chồng tiến hành thủ tục ly hôn hoặc sau khi đã hoàn tất thủ tục ly hôn nhưng vẫn không thỏa thuận được vấn đề về chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Cách giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Khi tranh chấp mới xảy ra, mối quan hệ giữa các bên tranh chấp chưa quá căng thẳng, các bên nên bình tĩnh ngồi lại trao đổi, làm rõ những vấn đề còn mâu thuẫn để tìm ra hướng giải quyết chung. Việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án thường kéo dài, tốn nhiều chi phí và làm mất tình làng nghĩa xóm, vì vậy, biện pháp tự thương lượng để giải quyết tranh chấp là biện pháp cần được ưu tiên thực hiện trước tiên.

Trong trường hợp các bên tranh chấp không hiểu biết về pháp luật, lo lắng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị ảnh hưởng thì có thể thuê Luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai để tham gia thương lượng. Rất nhiều trường hợp các bên tranh chấp đã thỏa thuận được hướng giải quyết chung thông qua phương thức này. Chi phí thuê luật sư tùy thuộc vào tính chất của vụ việc và quy chế hoạt động của các văn phòng luật sư, công ty luật.

Khi các bên tranh chấp không thể thương lượng, thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp thì các bên có thể nộp đơn yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất có 02 ý nghĩa như sau:

– Thứ nhất, UBND cấp xã nơi có đất là cơ quan trực tiếp quản lý đất đai tại địa phương nên biết được về nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất của các bên tranh chấp. Khi tiến hành hòa giải, UBND cấp xã sẽ giải thích cho các bên biết quyền và nghĩa vụ của mình liên quan đến việc sử dụng đất, từ đó ban đầu giúp các bên xác định, định hướng được cách thức xử lý phù hợp đối với tranh chấp.

– Thứ hai, mặc dù UBND cấp xã chỉ đóng vai trò hòa giải, không phải là cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, biên bản hòa giải tranh chấp đất đai không thành của UBND cấp xã lại là tài liệu bắt buộc mà các bên tranh chấp phải có nếu muốn nộp đơn khởi kiện tại Tòa án. Nếu các bên tranh chấp chưa hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và không tiến hành các thủ tục thụ lý để giải quyết vụ án.

Trong trường hợp việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không thành thì các bên có thể khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Việc khởi kiện tại Tòa án nhân dân bao gồm các bước cụ thể như sau:

Hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ bao gồm:

– Đơn khởi kiện (theo mẫu)

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Bản sao các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất

– Bản sao Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã nơi có đất

– Bản sao CMND, Hộ khẩu của bên khởi kiện

– Bản sao CMND của bên bị kiện.

Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp thông qua đường bưu điện.

Nếu hồ sơ khởi kiện đạt yêu cầu, Tòa án sẽ ra thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nhận được biên lai nộp tiền tạm ứng án phí do người khởi kiện nộp, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và ấn định thời hạn là 15 ngày để bị đơn trình bày ý kiến của mình về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Trong giai đoạn này, Tòa án tiến hành các công việc như sau:

– Tiến hành xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ cần thiết cho việc giải quyết vụ án.

– Lấy lời khai của những người liên quan đến vụ án bao gồm: đương sự, các hộ dân sinh sống xung quanh, cán bộ địa chính, tổ trưởng tổ dân phố, …

– Tổ chức xem xét, thẩm định tại chỗ đối với phần diện tích đất tranh chấp.

– Định giá diện tích đất tranh chấp.

– Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.

Trường hợp các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai và ban hành bản án, quyết định sơ thẩm.

Trong trường hợp các bên tranh chấp không đồng ý với kết luận của Tòa án tại bản án, quyết định sơ thẩm thì có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn theo quy định của pháp luật.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 do Tòa án nhân dân giải quyết.

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì tranh chấp về đất đai sẽ do Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

Căn cứ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản.

Như vậy, căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đã có sổ đỏ, sổ hồng là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Án phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Án phí là khoản tiền mà đương sự phải nộp để Tòa án giải quyết một vụ án tranh chấp. Mức án phí này phụ thuộc vào yêu cầu của đương sự và giá trị của quyền sử dụng đất đang tranh chấp. Giá trị quyền sử dụng đất càng lớn thì án phí phải nộp càng nhiều.

Theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì mức án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

– Đối với yêu cầu khởi kiện thuộc trường hợp không có giá ngạch, án phí là 300.000 VNĐ

– Đối với yêu cầu khởi kiện thuộc trường hợp có giá ngạch, án phí được tính căn cứ vào giá trị của diện tích đất đang tranh chấp, cụ thể như sau:

	Giá trị tranh chấp	Mức án phí
1	Từ 6.000.000 đồng trở xuống	300.000 đồng
2	Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng	5% giá trị tài sản có tranh chấp
3	Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng	20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
4	Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng	36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
5	Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng	72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng
6	Từ trên 4.000.000.000 đồng	112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.