Hotline:
Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn đối với các tổ chức, cá nhân. Vì vậy mà tranh chấp về quyền sử dụng đất nói chung và tranh chấp về hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra ngày càng phổ biến và đa dạng. Bài viết này nhằm cung cấp thông tin cho bạn đọc về hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và cách thức xử lý các tranh chấp về loại hợp đồng này trên thực tế.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp, do tính đặc thù của loại đất chuyển nhượng mà bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1/ Về đối tượng của hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Tổ chức, cá nhân được sử dụng đất hợp pháp thông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi quyền sử dụng đất đều được chuyển nhượng mà chỉ có loại đất được Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng mới có thể trở thành đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ như trường hợp đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì người thuê đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác.
2/ Về chủ thể của hợp đồng
Ngoài các điều kiện về năng lực hành vi dân sự để giao kết hợp đồng, chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có các đặc điểm sau:
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Khi ký kết hoặc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần xác định chính xác chủ sử dụng đất là một cá nhân, vợ chồng hay hộ gia đình. Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có đầy đủ chữ ký của các chủ thể có quyền sử dụng đất đó.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì các tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Cá nhân, hộ gia đình nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
3/ Về hình thức của hợp đồng
Để có hiệu lực pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân.
Giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau tương ứng với từng chính sách quản lý đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ. Vì vậy, để giải quyết tranh chấp đất đai, chúng ta phải xem xét các quy định của pháp luật vào giai đoạn khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập.
1/ Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980)
Trong giai đoạn này, pháp luật cho phép người có ruộng đất hợp pháp được quyền bán cho người khác. Khi mua bán các bên phải tuân thủ các quy định về hình thức của hợp đồng. Do đó, tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng được giao kết trong thời kỳ này thì đường lối xử lý như sau:
– Trường hợp các bên đã hoàn thành các thủ tục về hình thức của hợp đồng mua bán nhà đất, tuy nhiên bên mua chưa nhận đủ tiền và bên bán chưa giao đất, thì nay Tòa án sẽ công nhận hợp đồng, buộc bên bán phải giao đất và bên mua phải trả tiền theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.
– Trường hợp các bên chưa hoàn thành thủ tục về hình thức của hợp đồng mua bán nhà đất, tuy nhiên bên bán có giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp và đã giao đất cho bên mua, bên mua cũng đã trả một phần hoặc toàn bộ tiền cho bên bán thì nay Tòa án sẽ công nhận hợp đồng. Nếu bên bán chưa giao đất cho bên mua nhưng bên mua đã trả một phần hoặc toàn bộ tiền cho bên bán thì nay Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
– Trường hợp bên bán không có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp thì nay Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
2/ Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)
Thời kỳ này, đất đai không phải là đối tượng của các hoạt động mua bán nên tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trong thời kỳ này đều vô hiệu. Vì vậy, cần phân biệt như sau:
– Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất không có tài sản gắn liền với đất thì nay Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
– Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, cây cối, …), bên bán đã giao đất và tài sản gắn liền với đất cho bên mua, bên mua đã giao một phần hoặc toàn bộ tiền cho bên bán thì Tòa án sẽ công nhận hợp đồng.
3) Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ sau ngày 15/10/1993
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau:
+ Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ; tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
+ Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
+ Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất quy định tại Luật Đất đai.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (trừ hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản được cấp phép hoạt động).
– Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đáp ứng được một trong các điều kiện trên thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
– Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được xử lý như sau:
+ Bên mua trả lại đất cho bên bán và bên bán trả lại tiền cho bên mua.
+ Bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì phải bồi thường cho bên còn lại. Trong trường hợp cả hai bên đều có lỗi thì Tòa án sẽ xác định trách nhiệm bồi thường tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên. Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại.
– Thiệt hại do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu được xác định như sau:
+ Số tiền mà bên bán phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất do bên mua đã làm thoái hóa đất.
+ Số tiền mà bên mua đã đầu tư xây dựng công trình, tài sản, cây cối trên đất.
+ Số tiền chênh lệch giữa giá đất do các bên thoả thuận trong hợp đồng mua bán với giá đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.
+ Các thiệt hại khác (nếu có).
Bạn cần tư vấn? Đừng ngần ngại liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ.
